En uno de nuestros artículos anteriores vimos en detalle qué gastos asume el comprador en la transmisión de un inmueble.

A continuación en este contenido, veremos desde el punto de vista del vendedor qué gastos e impuestos le corresponden al propietario en la venta de su vivienda.

Leer: QUÉ GASTOS TENER EN CUENTA AL COMPRAR UNA VIVIENDA

¿Qué gastos tiene la venta de una vivienda?

Antes de ir al notario

Previamente a la firma de la escritura de compraventa ante notario, debemos asegurarnos de tener al corriente todas estas cuestiones:

Cancelación de hipoteca

Si la vivienda se compró inicialmente con hipoteca y antes de la venta no se ha cancelado, debe realizarse tanto la cancelación económica como la cancelación registral para que el nuevo comprador pueda inscribirla a su nombre.

Este proceso requiere un plazo considerable (aproximadamente un mes) y lleva asociados unos costes de notaría y registro que hay que tener en cuenta.

Cancelación económica

Se deberá abonar al banco la cantidad restante de la hipoteca que quede pendiente de pagar y, si ya ha sido amortizada y liquidada por completo, se solicitará al banco un certificado bancario de deuda cero para acreditar que la hipoteca ya está cancelada económicamente.

Cancelación registral

Para cancelar registralmente la hipoteca y que la vivienda quede libre de cargas, se deberán seguir los siguientes pasos:

1. Ir al notario a firmar la escritura de cancelación, donde el banco reconoce ante un notario nuestra deuda o se deberá llevar el certificado bancario de deuda cero.
2. Pagar el impuesto de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en la Comunidad de Madrid. Para ello se llevará la escritura de cancelación.
3. Presentar en el Registro de la Propiedad la escritura de cancelación junto con el impreso del IAJD.

Leer: LAS CARGAS DE UNA VIVIENDA: ESAS MOCHILAS REGISTRALES QUE HAY QUE QUITAR

En definitiva, se trata de un proceso largo y tedioso pero de suma importancia, ya que puede hacer peligrar el cierre de la venta si no se resuelve de manera eficaz. Si no contamos con los conocimientos o el tiempo necesario para gestionarlo por nosotros mismos, recomendamos encargárselo a un profesional cualificado.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Toda vivienda debe transmitirse libre de cargas y al corriente de pagos e impuestos.

Uno de los impuestos que afecta a la vivienda es el IBI, que le corresponde al vendedor asumir. Aquella persona que sea titular de la vivienda objeto de la compraventa el día 1 del año en curso, es responsable de pagar el IBI.

Al tratarse de un impuesto anual, aunque la compraventa se realizara el día 2 de enero, el vendedor debería abonar la cantidad correspondiente a todo el año, salvo que se pactara otra cosa entre las partes.

Gastos de la comunidad y derramas

En caso de que hubiera alguna deuda pendiente con la comunidad o alguna derrama en curso, el vendedor debería asumirlas y liquidarlas antes de la transmisión, aunque de la misma manera que en el punto anterior, puede ser objeto de negociación entre comprador y vendedor.

Certificado energético

Desde el 2013 es obligatorio presentar en la firma de la escritura de compraventa el certificado energético de la vivienda, documento que se adjuntará a la escritura. El gasto de este certificado lo asume el vendedor, quien se hace responsable de solicitarlo y abonar el coste, que puede oscilar entre 80€ y 200€ en función de la superficie de la vivienda.

Tras la firma en el notario

Una vez firmada la escritura de compraventa en el notario, con todas estas cuestiones en regla, deberemos liquidar los siguientes gastos e impuestos:

Honorarios de la agencia inmobiliaria

En caso de que hayamos contratado los servicios de una agencia inmobiliaria para comercializar nuestra vivienda, el vendedor deberá abonar los honorarios pactados tras la firma de la compraventa, que pueden oscilar entre un 3% y un 6% del precio de venta.

Leer: QUIÉN PAGA LOS HONORARIOS DE LA AGENCIA EN UNA COMPRAVENTA

Plusvalía municipal

Técnicamente se denomina Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) pero es más conocido como plusvalía municipal.

Se liquida en los ayuntamientos rellenando un impreso de auto-liquidación una vez firmada la escritura de compraventa. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. El Ayuntamiento de Madrid facilita en su web una calculadora online donde se puede hacer una estimación de este impuesto: https://www-s.munimadrid.es/IVTNU_WBAUTLIQ/rellenarDatosSimulacion.htm

Plusvalía de Hacienda

En caso de vender una vivienda siempre y cuando no sea la residencia habitual del propietario pero este resida en España, la ganancia percibida por esa operación tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al realizar la Declaración de la Renta, por ser un incremento patrimonial. Si el vendedor no reside en España, esa ganancia patrimonial estará sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

Es la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró.

Si se diera el caso de que el inmueble se vende por menos de lo que se compró, entonces se produce una pérdida patrimonial, que puede compensarse con ganancias obtenidas en los cuatro ejercicios siguientes.

¿Qué pasa si el inmueble que se vende es la vivienda habitual?

La ley exime del pago de la plusvalía de Hacienda al contribuyente que vende su vivienda habitual y destina el precio obtenido a la adquisición de otra casa, también residencia habitual, en un plazo inferior a dos años.

Deducciones para mayores de 65 años

A partir de esa edad, las personas que vendan una vivienda estarán exentas de tributar por la ganancia patrimonial si el inmueble es vivienda habitual y, en caso de no serlo, también estará exenta de impuestos siempre y cuando el importe obtenido con la venta se destine a constituir una renta vitalicia a su favor.

Como veis no son pocos los gastos e impuestos que se deben afrontar a la hora de vender una vivienda.

Si te estás planteando vender tu casa, es muy recomendable que cuantifiques estos gastos con anterioridad a la venta para que el beneficio que obtengas no se vea mermado más de lo previsto.

Si deseas un asesoramiento personalizado sobre esta materia, no dudes en contactarnos. Somos tus especialistas de confianza.

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