Cómo dividir una copropiedad o comunidad de bienes

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En Espaciodoble nos encontramos muchas situaciones cotidianas con clientes que tienen inmuebles compartidos con otras personas en contra de su voluntad: parejas que se divorcian, herederos con pisos a medias, viudas con suegros vivos y casas compartidas…

Cómo dividir un Proindiviso

Es por estas razones que hemos decidido analizar este tema en profundidad para asesorar a aquellas personas que se encuentren en una situación similar.

Qué es un proindiviso

El proindiviso se produce cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenecen conjuntamente a dos o más personas. Este término es equivalente a copropiedad o comunidad de bienes.

“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”, según se establece en el artículo 392 del Código Civil. En esta situación los copropietarios participarán tanto en beneficios como en gastos en proporción a sus cuotas, que se presumen iguales salvo prueba en contrario.

Pero ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, ni física, ni jurídicamente, tal como recoge el artículo 400 del Código Civil. Por tanto, cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.

La realidad es que esta situación, aunque muy habitual, no siempre se resuelve de manera pacífica. Más bien suele ser una fuente de conflictos que frecuentemente acaban en la vía judicial.

Cómo resolverlo

Desde Espaciodoble proponemos diversos escenarios para resolver la situación:

Escenario 1: Vender el bien

  • VENDER LA TOTALIDAD DEL BIEN: Todos los propietarios tienen que dar su conformidad. Se pacta un acuerdo hasta la formalización de la venta en el que se especifiquen las obligaciones que ha de cumplir cada propietario.

En Espaciodoble nos encargamos de mantener informadas a todas las partes implicadas, considerando las proporciones en las que el piso está dividido y los porcentajes que corresponden a cada uno de ellos de manera objetiva. Asimismo, podemos coordinar las firmas.

  • VENDER LA PARTE INDIVISA DE LA QUE SE ES PROPIETARIO: En este caso, el propietario que desee vender puede llevar a cabo la operación y vender su parte al otro u otros propietarios, o bien a un tercero. Los demás propietarios gozarán de un derecho de retracto en el plazo de 9 días. Esto significa que desde que conozcan las condiciones esenciales de la venta pueden anularla y subrogarse en la posición del comprador.

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Para proceder a la venta recomendamos que previamente el inmueble sea tasado por un experto independiente. Desde Espaciodoble realizamos tasaciones que ofrecen garantías de certeza sobre el precio de mercado, dada nuestra experiencia en la venta de inmuebles.

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Por otro lado, la persona que esté interesada en comprar una parte de un bien inmueble, debe asesorarse bien a la hora de realizar esa inversión, y realizar un estudio jurídico-económico acerca de la viabilidad de la operación.

En Espaciodoble nos ponemos a disposición del cliente para asesorarle en todos los extremos que afectan a este tipo de inversiones.

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Escenario 2: Alquilar el bien

También puede optarse por alquilar el inmueble para que rente y se dividan las ganancias. Todos los propietarios han de estar de acuerdo, aunque no se precisa relación alguna.

En Espaciodoble ofrecemos el servicio de gestionar el arrendamiento, encargándonos de todos los pormenores, desde encontrar un inquilino que se adapte a las circunstancias, confeccionar el contrato y gestionar todo el proceso. Nos encargamos de cualquier cuestión que pueda surgir durante el tiempo que dure el contrato de alquiler y sucesivas prórrogas.

Escenario 3: procedimiento judicial de división

En caso de que no se llegue a un acuerdo y haya que acudir a la vía judicial, es preceptiva la intervención letrada y la representación a través de procurador, para que se dirima a través de los cauces del juicio declarativo ordinario.

Es preciso considerar el bien que ha de dividirse:

  • La jurisprudencia distingue entre la divisibilidad física o material, y la jurídica o económica. Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Esto se daría en los casos en los que el coste de realizar la división material, superase el valor de la cosa a dividir. Un ejemplo es el de un solar o parcela urbanizable en el que al dividir en tantas partes como comuneros existan hagan que la parcela no sea ya edificable y por tanto ese bien ya no sea divisible. Tampoco lo sería el bien que dividido en las partes precisas minorase tanto el bien, que el valor de las partes no alcanzase el de la cosa común sin dividir. O si la división de la cosa común dejase a ésta inservible para su uso.
  • La acción de división no prescribe siempre que permanezca la situación de condominio, ya que lo imprescriptible no es el condominio mismo, sino la acción para pedir su cese.

El efecto esencial de la división es convertir a cada copropietario en propietario exclusivo de la parte que se le adjudique. No debemos olvidarnos de los derechos reales inscritos que gravan la finca.

En caso de que exista una servidumbre sobre la finca común, si esta se divide, la servidumbre no se modificará y surgirá para cada uno de los propietarios la obligación de tolerarla en la parte que le corresponda (CC art.535).

Asimismo, la división de una cosa común no debe perjudicar a terceros, los cuales conservan todos los derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. El hecho de dividir en dos o más una finca hipotecada, no implica que el crédito se divida también, solamente ocurrirá esto cuando el acreedor preste su conformidad, pues en caso contrario, este último puede reclamar su crédito contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido o contra todas a la vez (LH art.123).


Sin duda alguna, este es un tema complejo que debe tratarse de manera personalizada atendiendo a la casuística de cada caso.

En Espaciodoble ofrecemos un asesoramiento jurídico personalizado para tratar de dar solución a estos casos tan espinosos. Si se encuentra en un proindiviso y no sabe cómo resolverlo, contáctenos.

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Por | 2018-04-17T18:13:36+00:00 abril 17th, 2018|Arquitectura, Consejos para propietarios, Inmobiliaria|0 Comments

Artículo escrito por

Asesora jurídica de Espaciodoble. Experta en derecho inmobiliario y mercantil.

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