Documentación del edificio y de la comunidad de propietarios

Antes de decidirnos a comprar un inmueble (incluso antes de entregar ninguna cantidad en concepto de señal, reserva o arras) es conveniente solicitar a los vendedores cierta información acerca del edificio donde se ubica el inmueble y de la comunidad de propietarios a la que pertenece.

De esta manera, evitaremos sorpresas y disgustos que pueden acarrearnos complicaciones y/o gastos añadidos.

ACERCA DEL EDIFICIO

En primer lugar, debemos consultar los datos de la ITE (Inspección Técnica del Edificio) en la web del Ayuntamiento de Madrid. Para ello, únicamente nos piden introducir la dirección del inmueble y ahí veremos en qué año se realizó la última ITE, si fue favorable o desfavorable y por qué motivos, y cuándo se debe realizar la próxima ITE, entre otras cosas.

Adicionalmente, es conveniente solicitar a los vendedores el informe de la última ITE realizada en el edificio, que será facilitado por el administrador del edificio.

En ocasiones, el informe emitido por el técnico que ha realizado la ITE es muy escueto y apenas nos aporta información sobre el estado de conservación y mantenimiento de los distintos elementos constructivos que componen el edificio.  Especialmente es así si el resultado de la ITE es favorable. Por eso, recomendamos además hablar con el administrador del edificio para recabar más información acerca de las últimas obras de conservación realizadas en el edificio (limpieza de pocería, reparación de cubiertas, fachadas y medianeras, actualización de instalaciones, etc.).

Todo ello, nos hará comprender si el edificio se encuentra en buen estado de conservación o si por el contrario debe acometer obras importantes de reparación o mantenimiento que implica futuras derramas.

ACERCA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

1. Estatutos de la comunidad

Este documento es importante solicitarlo porque ahí es donde se recogen las normas y acuerdos que rigen la comunidad a la que vamos a pertenecer en el momento que efectuemos la compra del inmueble. Entre otras cosas, pueden limitar el tipo de obras a realizar en el inmueble que afecten a elementos comunes (como por ejemplo colocar aparatos de aire acondicionado en la fachada, o sustituir los cerramientos por otros nuevos de determinadas características).

También en los estatutos se establecen ciertos usos y horarios en las zonas comunes (como por ejemplo el horario de la piscina, la realización de ciertos deportes en el jardín comunitario o la prohibición del uso de barbacoas en las terrazas).

2. Actas de las reuniones de propietarios

Todos sabemos que las comunidades de vecinos suelen ser problemáticas y si no que se lo digan al Presidente de Aquí no hay quien viva o a James Stewart y Grace Kelly en La ventana indiscreta.

No sería la primera vez que una persona compra un piso y en cuanto se muda se encuentra con problemas de toda índole que le hacen arrepentirse de haberlo comprado.

Por ello, para evitar sorpresas desagradables, recomendamos solicitar, al menos, las 3 últimas actas de las juntas de vecinos. Estas actas contienen información muy valiosa acerca de las preocupaciones, conflictos y acuerdos tratados entre los vecinos, como puede ser los ruidos que ocasiona algún vecino, o algún propietario que no paga sus cuotas correspondientes y hay que emprender acciones legales o debates sobre la instalación o no de un ascensor…. Incluso los acuerdos de aprobación de derramas para acometer determinadas obras de reparación o mejora de algún elemento común siempre van recogidos en el acta de la reunión correspondiente.

Revisando esta documentación, estaremos más tranquilos sabiendo de antemano los posibles problemas a los que nos vamos a tener que enfrentar si decidimos seguir adelante con el proceso de compra.

Y lo que es más importante: en caso de que detectemos conflictos graves que no nos permitan la convivencia en las condiciones deseadas, podremos descartar la compra de ese inmueble antes de que sea demasiado tarde.

3. Últimos recibos de la comunidad de propietarios

Normalmente, cuando visitamos un piso que está en venta el vendedor o el asesor inmobiliario nos suele decir “de palabra” y “más o menos” cuánto se paga de comunidad al mes. Este dato conviene corroborarlo con algún justificante donde venga reflejado el importe exacto.

Además, recomendamos preguntarle al administrador qué servicios incluye esta cuota (portería, conserje, recogida de basura, calefacción central, agua caliente central, administrador, etc.) y así poder valorar si la cuota es razonable o resulta excesiva.

4. Derramas

Por otro lado, debemos consultar si aparte de la cuota de comunidad mensual se está pagando además alguna derrama, en cuyo caso deberemos aclarar quién se ocupa de liquidar esa derrama (si el vendedor o el comprador), cuál es la cuantía y durante cuántos meses.

A veces suele pasar que en el momento en el que vamos a comprar el inmueble no se está pagando ninguna derrama pero está previsto que empiece a pagarse una en los próximos meses porque ya ha sido aprobada en la última reunión de vecinos. En este caso, igualmente deberemos aclarar quién se ocupa de pagar esa derrama (si el vendedor o el comprador), cuál es la cuantía y durante cuántos meses.

5. Otras cuestiones de relevancia

Para averiguar otras cuestiones relevantes de las que quizás no se haya dejado constancia en la citada documentación, conviene que el vendedor nos facilite el contacto del administrador y hablemos directamente con él para despejar cualquier duda e incluso confirmar que no hay ningún otro tema importante que debamos conocer antes de efectuar la compra.

Es importante saber que, debido a la Ley de Protección de Datos, el administrador no nos podrá dar ninguna información si no contamos con la autorización del propietario, por lo que previamente deberemos contar con ella.

Todas estas gestiones para la recopilación y comprobación de la documentación del edificio y de la comunidad de propietarios se encuentran incluidas en nuestro servicio de Personal Shopper Inmobiliario. Con este servicio asesoramos al comprador para que la operación de compraventa sea un éxito. Para más información sobre este servicio visita nuestra sección de Personal Shopper Inmobiliario. 

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