Entre los retos que tiene por delante el Ministerio de Fomento en materia de vivienda y construcción, el nuevo Gobierno de Pedro Sánchez se ha propuesto frenar la subida de los precios del alquiler, que, según señala, es una de sus principales preocupaciones.

Para ello, han propuesto aplicar una serie de medidas, que analizamos a continuación.

Medidas del nuevo Gobierno para frenar la subida de precio del alquiler

#1. Incentivos fiscales para limitar el precio de los alquileres

El nuevo Ejecutivo apuesta por incentivar fiscalmente a aquellos arrendadores​ que alquilen sus pisos en base a un sistema público de precios de referencia.

Este sistema deberá ser fijado por cada Ayuntamiento y variará según la zona en la que se ubique el inmueble.

Todos aquellos propietarios que apliquen dichos límites, podrán acogerse a una deducción en el impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) del 60%.

Por otro lado, para facilitar el acceso a los jóvenes a un piso de alquiler, proponen que el tratamiento fiscal sea aún más favorable, del 100%, si la vivienda se alquila a un joven entre 18 y 30 años con bajos ingresos.

También se contemplan beneficios para los inquilinos cuya base imponible sea inferior a 30 mil euros, que podrán deducirse un 10,5% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo por el alquiler de su vivienda habitual.

#2. Recuperar los alquileres a 5 años

Con el fin de dar mayor estabilidad a quienes viven de alquiler, proponen  recuperar la duración de los contratos de alquileres a cinco años frente a los tres actuales, y la prórroga de tres años frente a la de un año, modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Actualmente, la ley establece un plazo mínimo de tres años de duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 a voluntad del inquilino.

Fue en esta fecha, hace cinco años, cuando entró en vigor la Ley 4/2013, con la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas. La ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tales como la duración obligatoria de los contratos, que pasaba de cinco años a tres, y reducía también la prórroga de tres años a uno.

El artículo 9 de la LAU comienza diciendo que ”la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”; sin embargo, seguidamente matiza que “Si ésta fuera INFERIOR a TRES AÑOS, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

El artículo 10 de la LAU establece que “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos COMO MÍNIMO TRES AÑOS de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante UN AÑO más.”

Por tanto, si se aplicara esta medida, el inquilino tendría la posibilidad legal de permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta 5 años aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior.

Asimismo, si el arrendador no comunicara antes de un mes que el contrato finaliza cuando se alcance la cifra de 5 años, el contrato se prorrogaría a voluntad del inquilino hasta otros 3 años más.

Únicamente el propietario podría dejar de arrendar su casa antes de finalizar el contrato si alegara necesitar el inmueble para él o para uso de familiares de primer grado.

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#3. Recuperar el IPC para actualizar el precio

Los alquileres carecen en la actualidad de un índice que regule la actualización del precio en caso de prorrogarse el contrato a voluntad del inquilino.

Es decir, que las partes son libres de pactar que haya una revisión de precio (la que ellos acuerden) o que no la haya.

En caso de pactarse una revisión de precio, actualmente se puede hacer de tres maneras:

1. Una subida fija.  Por ejemplo, el primer año la renta es 100, el segundo 110 y el tercero 120. Así no hay sorpresas ni variaciones.
2. Una subida variable. En la mayoría de los casos se establece como valor de referencia el IPC (la inflación) pero puede ser el Producto Interior Bruto (PIB), el Euribor o cualquier otro dato oficial que consideren las dos partes.
3. Una subida sin especificar. En algunos contratos únicamente se contempla que habrá una revisión cada x tiempo y no se especifica más. En estos casos, según ley, la renta se revisará tomando como referencia el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Es un dato que publica el Instituto Nacional de Estadística y se calcula haciendo la media del IPC de todos los países de la zona euro.

En este sentido, el nuevo Gobierno quiere limitar la subida del precio del alquiler vinculando esta revisión del precio exclusivamente a la evolución del IPC (Índice de Precios de Consumo).

Ahora el IPC está en mínimos, de modo que los que están revisando alquileres pueden encontrarse con una mensualidad incluso más baja.

Para los que vayan a firmar ahora nuevos contratos de alquiler, se prevé que durante los próximos años subirá como máximo hasta un  2%, por lo que, si se aplicara esta nueva medida, la revisión del precio sería muy poco significativa.   

#4. Limitar las garantías adicionales que deben aportarse

Actualmente, a la hora de alquilar una vivienda, el inquilino debe entregar al arrendador una fianza legal equivalente a una mensualidad, tal como se establece en al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En la Comunidad de Madrid es obligatorio el depósito de esta fianza en el Instituto de la Vivienda.

Además de la fianza legal, en la actualidad ambas partes son libres de pactar cualquier tipo de garantía adicional, como por ejemplo, un aval bancario o un depósito.

• Aval bancario: Se trata de que el avalista (banco) se comprometa a responder del cumplimiento de la obligación de la garantía adicional del avalado (normalmente cliente arrendatario) ante un tercero (beneficiario o arrendador), en caso de que el avalado no lo haga. Normalmente, se pactan tres mensualidades de renta garantizadas mediante aval bancario.
• Depósito: Se trata de la entrega de una cantidad de dinero por parte del arrendatario al arrendador, que actuará como depositario del mismo. Este dinero garantiza el cumplimiento de obligaciones.

El arrendador suele solicitar este tipo de garantías adicionales al inquilino cuando no se le ha acreditado suficientemente la capacidad de pago de la renta y la solvencia del arrendatario (mediante una nómina que supere el precio del alquiler o un contrato de trabajo estable, por ejemplo) y teme un posible impago.

Frente a esta situación, el Gobierno apuesta por limitar la fianza y las garantías adicionales, argumentando que en muchas ocasiones, las fianzas son tan elevadas que impiden el acceso a una vivienda en alquiler a buena parte de la población.

Así, las garantías quedarían escalonadas de la siguiente manera:

• Para mensualidades < 750€ à la garantía no podrá exceder en dos mensualidades la renta.
• Para alquileres entre 750€ y 1.200€ à la garantía no podrá exceder en tres veces el importe de la renta.
• Para alquileres > 1.200€ à las partes podrán pactar libremente cualquier tipo de garantía adicional sin limitación de cuantía dineraria.

#5. Los alquileres turísticos fuera de la LAU

Para contrarrestar la subida de los alquileres, otra nueva propuesta del PSOE es que los  alquileres turísticos  queden fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Solo cuando el arrendamiento sea de 15 días o más y no incluya ningún tipo de servicio adicional (desayuno, limpieza), consideran que deberá regularse por la LAU.

En cambio, si la cesión temporal es para arrendamientos inferiores a 15 días o para cesiones con servicios equiparables a los que ofrecen los hoteles, los alquileres turísticos quedarán fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Todas estas medidas serán objeto de debate parlamentario y será necesario el consenso con los demás partidos políticos para poder sacarlas adelante.

Los expertos del sector inmobiliario opinan

Los especialistas del sector piden al nuevo Gobierno que apoye la recuperación que lleva viviendo el sector inmobiliario en los últimos años, que implemente políticas de acceso a la primera vivienda de los jóvenes y que favorezca la seguridad jurídica en el sector.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, la llegada de José Luis Ábalos como ministro de Fomento “llega en un momento dulce en el que el crecimiento sostenido de la economía y el empleo está ayudando a cerrar la crisis en aquellas zonas donde aún no lo estaba. El mercado inmobiliario está prácticamente normalizado y ahora el riesgo es tomar medidas que respondan a la situación de 2011-2013 más que a la actual y pongan en peligro el futuro positivo. Ojalá la prudencia marque las medidas del próximo año y medio, se eviten populismos que serían catastróficos, se siga apuntalando la seguridad y estabilidad jurídica en el mercado del alquiler y se apueste por incentivar la construcción de nuevas viviendas allá donde ya son necesarias”.

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