Comprar un inmueble que tiene una hipoteca suele generar ciertas dudas a nuestros clientes pero debemos aclarar que esta situación es completamente legal y, lo más importante, se produce de manera habitual hoy día.
En Espaciodoble gestionamos la forma más adecuada para que las partes involucradas en el proceso vean satisfechos sus intereses y queden resueltas sus posibles reticencias.
Para abordar este tema, explicaremos en primer lugar cómo podemos saber si la vivienda que deseamos comprar tiene hipoteca o no.
Para ello, debemos solicitar la Nota simple del Registro de la Propiedad. En ella figura la carga hipotecaria y se establecen el principal del préstamo y otros conceptos por los que responde la garantía denominada jurídicamente “real”.
¿Cómo vender o comprar una casa con hipoteca?
Desde el punto de vista del vendedor
Es fundamental que, antes de nada, el vendedor informe al banco de que se realizará la compraventa del inmueble.
A pesar de que es un derecho que el dueño ostenta sobre la propiedad, es preciso que se consideren las comisiones por amortización anticipada que la entidad bancaria va a devengar por la operación, entre otros trámites.
Un préstamo hipotecario liquida intereses diariamente, por lo que la cantidad pendiente de amortizar variará de un día para otro. Un extracto bancario del último recibo abonado sólo nos aportará información aproximada.
No obstante, tendremos certeza de las cantidades exactas pendientes de amortizar a través del certificado bancario que el vendedor deberá solicitar al banco y que se acompañará al documento de formalización de la compra.
Es por ello que es importante, entre otras cosas, determinar un día cierto para suscribir la escritura de compraventa. Recomendamos solicitar el mencionado certificado con antelación suficiente para que la entidad bancaria pueda prepararlo. Suele estar suscrito por dos apoderados de la entidad e incluye cuáles son los intereses diarios que devenga el préstamo.
Desde el punto de vista del comprador
Una vez se haya pactado el precio de compraventa del inmueble, ha de conocerse cuál es el capital que resta por amortizar en la fecha precisa de la compraventa ante Notario.
El día del otorgamiento de la escritura pública, recomendamos que el comprador lleve dos cheques: uno con la cifra exacta del capital pendiente a nombre de la entidad bancaria y otro con el resto del precio a nombre del vendedor, habiendo descontado la anterior cifra.
De no ser así, advertimos que existen diversos riesgos de que no sea abonada la cantidad directamente al banco a la hora de cancelar el préstamo.
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Formas de pago
Existen distintas posibilidades de realizar los pagos dependiendo de si el comprador necesita financiación o no.
En caso que el comprador no precise financiación:
Se abonará el precio descontando la cantidad pendiente de amortizar que se pagará directamente a la entidad, como hemos explicado anteriormente.
Asimismo, se retendrá una suma de dinero correspondiente a la posterior cancelación registral del préstamo de la que se hará cargo el comprador, puesto que adquiere el bien con una carga que ha de cancelar.
Normalmente, por un préstamo pendiente de amortizar de 150.000€ se retiene la suma de 1.000€ con objeto de llevar a cabo los trámites pertinentes de cancelación registral.
En caso de que el comprador precise financiación:
Opción 1: Subrogarse en la posición del vendedor como deudor del préstamo asumiendo las condiciones que pactó, en lo que se conoce como una novación modificativa no extintiva del préstamo.
En este caso, la entidad bancaria acudirá a suscribir el documento de subrogación por el cual cambia el titular hipotecante deudor.
Desde Espaciodoble recomendamos no llevar a cabo esta acción por la simple razón, entre otras, de que cada persona tiene unas circunstancias particulares y todo crédito ha de negociarse en base a las mismas.
Opción 2: Mantener el préstamo con el mismo banco pero cambiando las condiciones a través de una novación extintiva de la anterior. En este caso, recomendamos revisar los conceptos por los que cobrará el banco.
En ambos supuestos, la entidad bancaria retendrá al comprador la cantidad pertinente para llevar a cabo los trámites de cancelación. Asimismo, suelen cobrar por labores de gestoría sumas muy elevadas, por lo que recomendamos preguntar y solicitar un desglose de cargos.
Opción 3: Cambiar de banco y de préstamo. En tal caso, las entidades cuentan con mecanismos para que un préstamo sea cancelado y el otro sea inscrito. Asimismo, suelen cobrar por estos trámites.
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Cancelación registral
Sea cual sea la forma de pago elegida por el comprador, es preciso llevar a cabo los trámites siguientes para conseguir la cancelación registral:
- Es necesario que se otorgue una escritura de cancelación por parte del banco en la que solo comparecen dos apoderados de la entidad. En este documento público se indica que el préstamo ha sido abonado en su totalidad, lo cual se acredita con un certificado en el que consta saldo cero.
- Tal escritura ha de ser liquidada en la Agencia Tributaria a través del modelo habilitado a tal efecto, que se presentará en las oficinas en las que radique la finca.
- Una vez presentado, se culmina con la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha escritura. Se calificará finalmente como que el inmueble no tiene cargas.
Desde Espaciodoble ofrecemos los servicios necesarios para llevar a cabo la cancelación hipotecaria y registral del inmueble que desees vender. Nos comprometemos a llevar a cabo los trámites en el plazo más breve posible.
¿Tienes dudas? Déjanoslas en los comentarios y las atenderemos todas.
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