En este artículo vamos a detallar toda la información relevante sobre el contrato de arras: qué es, por qué se pacta, qué tipos hay, cuáles son las consecuencias y cómo y dónde hay que firmarlo.

Qué es un contrato de arras

Aunque no es obligatorio, es muy habitual que se firme un contrato de arras previo a la formalización de la compraventa de una vivienda ante el Notario.

El término jurídico “contrato de arras” implica la entrega de una parte del precio de compra por parte del comprador con la que se garantiza el cumplimiento de la obligación de la compraventa.

Por qué se debe firmar un contrato de arras

La firma del contrato de arras se pacta por diversos motivos; el principal es que en él se recogen los acuerdos y términos en los que posteriormente se transmitirá el inmueble, tales como:

• Datos del comprador.
• Datos del vendedor.
• Localización y características del inmueble (si incluye trastero o garaje).
• Precio de compra.
• Forma de pago.
• Qué parte asume el pago del IBI.
• Qué parte asume el pago de los gastos del notario.
• Si se incluye mobiliario o no.
• Etc.

Por otro lado, las partes suelen necesitar tiempo antes de formalizar ante Notario la escritura de compraventa por alguna de las siguientes razones:

• El comprador está pendiente de obtener la financiación del banco, el cual suele pedir copia del contrato de arras para verificar los acuerdos pactados.
• El vendedor algunas veces reside aún en el inmueble y precisa una mudanza para dejar la vivienda.

Tipos de contratos de arras

Estos son los tres tipos que existen:

• Arras Penitenciales: entregadas como parte del precio y permiten tanto al comprador como al vendedor desistir unilateralmente de la compraventa perdiendo dicha cantidad el comprador y devolviendo el duplo el vendedor.
• Arras Confirmatorias: entregadas como parte del precio y no está permitido desistir de la compraventa a ninguna de las partes.
• Arras Penales: hay una indemnización para el perjudicado en el supuesto de que exista un incumplimiento por alguna de las partes.

Según la tipología del contrato de arras tienen una consideración y consecuencias distintas.

Las arras penitenciales son las más habituales y es muy típico encontrar la siguiente redacción en los contratos de arras: “En caso de que la parte compradora incumpliera el presente contrato, perderá la cantidad entregada, y en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, ésta, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado”.

Las arras confirmatorias se distinguen de las penitenciales en que éstas no permiten a las partes desistir del contrato principal. En cambio, en las arras penitenciales se puede desistir unilateralmente, perdiendo lo entregado o entregando el doble a lo recibido.

Desde Espaciodoble recomendamos que se lleven a cabo el tipo de arras penitenciales, siempre advirtiendo previamente tanto al comprador como al vendedor de las consecuencias. Creemos en la libertad de las partes que llevan a cabo los negocios jurídicos.

Sin perjuicio de lo anterior, en cada operación estudiamos las circunstancias específicas de cada caso y ofrecemos las alternativas más viables según la operación concreta.

Dónde firmar un contrato de arras

La firma de arras se suele llevar a cabo en el propio inmueble objeto de la operación, aunque no necesariamente.

Cuando ha intermediado en la compraventa una agencia inmobiliaria, se suelen reunir las partes en sus oficinas. En otros casos, puede resultar más cómodo que la firma se produzca en el domicilio del vendedor o en algún espacio público neutral.

Si tienes cualquier duda, déjanos tu pregunta en los comentarios de este artículo y la responderemos a la mayor brevedad. Nuestro objetivo es ayudarte en todo momento.

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