Comprar o vender una casa es para muchos de nosotros la operación económica de mayor valor que vamos a realizar a lo largo de nuestra vida.
Por ello, es muy importante estar bien informados (y a ser posible bien asesorados) sobre el proceso completo de la compraventa, incluido cómo, cuándo y de qué manera se van a realizar los distintos pagos para finalizar con éxito la compraventa de nuestra vivienda.
Desde que encontramos el piso que queremos comprar, existen 3 momentos decisivos en los que vamos a tener que abonar ciertas cantidades para seguir adelante con el proceso de compra. Son los siguientes:
1. La señal o reserva
Tanto si el inmueble que nos gusta lo vende un particular como una agencia inmobiliaria, recomendamos señalizar la oferta de compra que hagamos con una pequeña cantidad, con el fin de reservar el piso y adelantarnos a otros posibles compradores. Esta cantidad de señal o reserva es variable y es el vendedor el que la establece; puede ser simbólica (500€), una cantidad fija (2.000€ o 3.000€) o un % del precio de compra (en este caso lo habitual es un 1% del precio de compra).
Pero antes de desembolsar ninguna cantidad, debemos leer detenidamente el “Documento de oferta y señal” para asegurarnos de los términos a los que nos estamos comprometiendo.
En ese documento es muy importante que se establezcan cuestiones tan relevantes como en qué situaciones se nos devolverá la señal o y en cuáles la perderemos, el plazo en el que obtendremos una respuesta a nuestra oferta por parte del vendedor, quién se hará cargo de los gastos de la compraventa (notario, plusvalía municipal, IBI, derramas…), el plazo máximo en el que se firmará el contrato de arras, entre otras cosas.
El pago de esta señal puede hacerse en efectivo, con cheque o por transferencia bancaria y siempre deberemos guardar el justificante de haber realizado ese pago si se ha realizado por transferencia o solicitar al depositario de la señal (el propietario o la agencia inmobiliaria) un recibí en caso de realizarse en efectivo o mediante cheque.
2. Las arras penitenciales
Tras la entrega de la señal y la aceptación de la oferta por parte de los vendedores, se acordará entre las partes una fecha para la firma del contrato de arras, habitualmente 1 ó 2 semanas después de haber hecho la reserva. Si quieres conocer en profundidad qué es, por qué se pacta, qué tipos hay, cuáles son las consecuencias y cómo y dónde hay que firmar un contrato de arras, consulta nuestro artículo anterior ¿Qué son los contratos de arras?
En el momento de la firma de este contrato, el comprador deberá abonar al vendedor una cantidad importante pactada entre las partes. Suele ser habitual que esta cantidad corresponda con el 10% del precio de venta y, si la señal se entregó a un particular, esa cantidad se descuenta de lo que haya que pagar en la firma de las arras.
Por ejemplo, vamos a comprar una vivienda por un precio de 500.000€ que vende un particular. Para reservar el piso, hemos pagado una señal de 5.000€ (el 1%). Ahora en la firma de las arras pactadas en el 10% del precio de compra, es decir 50.000€, le descontaremos los 5.000€ ya abonados y nos quedará por pagarle al vendedor la cantidad de 45.000€.
En el caso de que el inmueble lo comercialice una agencia inmobiliaria, la situación puede variar ligeramente. Volviendo al ejemplo anterior, vamos a comprar una vivienda por un precio de 500.000€ que vende una agencia inmobiliaria. Para reservar el piso, le hemos pagado a la agencia una señal de 5.000€ (el 1%). Ahora en la firma de las arras pactadas en el 10% del precio de compra, es decir 50.000€, le pagaremos al vendedor la cantidad de 50.000€ y la agencia inmobiliaria nos devolverá los 5.000€ entregados en concepto de señal.
Existen otras fórmulas en las que la agencia le retiene al vendedor la cantidad entregada como señal a cuenta de sus honorarios pero este tipo de procedimientos no los recomendamos por mezclar conceptos distintos y ser poco transparentes.
En cualquier caso, sea cual sea la cantidad entregada en la firma del contrato de arras, deberemos adjuntar al documento una copia de los medios de pago, es decir, el justificante en caso de haberse pagado mediante transferencia bancaria o una fotocopia del talón o cheque bancario en caso de haber elegido esta forma de pago. Esta acreditación de los medios de pago nos la solicitará más adelante el notario en la firma de la compraventa.
3. Las escrituras o la firma de la compraventa
Cuando hablamos de la firma de la compraventa nos referimos a la firma de las Escrituras ante notario. Es en este momento cuando se hace efectiva la transmisión del inmueble y, por tanto, es cuando corresponde pagarle al vendedor la cantidad restante del precio de compra, con la consiguiente entrega de las llaves de la vivienda.
En el ejemplo que comentábamos anteriormente, habiendo abonado ya el 10% del precio de compra (50.000€), nos quedaría por liquidar el 90%, es decir, 450.000€.
Si para efectuar la compraventa hemos solicitado un préstamo hipotecario, será la entidad bancaria quien le haga entrega al vendedor en ese momento del cheque bancario. Si por el contrario, la compraventa la realizáramos únicamente con fondos propios (o como se dice coloquialmente “a toca teja”), deberemos aportar nosotros el correspondiente cheque bancario.
Es muy importante, en este último caso, solicitarle a nuestro banco que los cheques que nos emita sean conformados y nominativos.
En los cheques conformados, la entidad bancaria que tiene que pagarlo asegura al beneficiario que lo va a cobrar, puesto que el emisor del cheque tiene fondos. Para poder asegurar el cobro del cheque, previamente la entidad bancaria retendrá de la cuenta del emisor la cantidad correspondiente. Un cheque estará conformado si aparece la expresión “conforme o certificado” escrita en el mismo.
Por otro lado, que un cheque sea nominativo implica que vaya a nombre del vendedor. Este es el tipo de cheque más seguro de todos porque a diferencia del “cheque al portador”, un cheque nominativo no puede ser cobrado por cualquier persona que lo lleve al banco, sino únicamente por la persona beneficiaria que consta en él, evitando así disgustos en caso de pérdida o robo.
Si en lugar de tratarse de un único vendedor, el inmueble tuviera varios propietarios, se deberá emitir tantos cheques como propietarios haya, repartiendo la cantidad total entre el número de vendedores.
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