Desde Espaciodoble asesoramos en la compraventa de inmuebles también en el ámbito fiscal. Hemos tenido diferentes debates sobre los gastos que conlleva la venta de un piso. El más gravoso, en todo caso, es la Plusvalía municipal.

El Real Decreto RDL 2/2004, de 5 de marzo, regula los impuestos municipales, siendo el impuesto de la plusvalía (IIVTNU) un tributo directo que grava el incremento que experimentan los terrenos de naturaleza urbana.

Se presenta tras una transmisión de la propiedad, ya sea en compraventas, ya sea en donaciones o en herencias.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal mide el incremento de valor de los terrenos (el suelo) urbanos.

Una de la formas de evitar la plusvalía sería acreditar que no se ha producido un incremento de suelo. El problema es que la Ley, para la determinación del incremento de valor, prevé la aplicación de unas reglas de cuantificación automáticas que arrancan de los valores catastrales y siempre resulta positivo a favor del Ayuntamiento, independientemente del incremento o disminución del valor real.

Los contribuyentes se ven obligados a poner en marcha los mecanismos de revisión existentes, reclamando ante la Justicia la devolución de las cantidades abonadas cuando se prueba la inexistencia de incremento de valor de los terrenos.

El Pleno del Tribunal Constitucional acordó declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en la sentencia de 11 de mayo de 2017; considerando que la plusvalía vulneraba el principio constitucional de capacidad económica en la medida en que no se vincula necesariamente a la existencia de un incremento real del valor del bien, “sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo”.

Se declaró la inconstitucionalidad únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Los tribunales realizaron su interpretación y hay diferentes posturas:

• No aplicación del impuesto
• No aplicación del impuesto cuando no exista incremento de valor. El contribuyente ha de probar tal extremo.
• Prueba del incremento de valor del inmueble a cargo del Ayuntamiento.

El TSJ de la Comunidad de Madrid ha interpretado la sentencia en sentido favorable al contribuyente: en aquellos casos donde haya incremento de valor tampoco se puede acudir al sistema de cálculo de la Ley, porque como no permite acreditar pérdidas patrimoniales está viciado de inconstitucionalidad y no se puede aplicar.

Corresponde al Tribunal Supremo unificar doctrina y pronunciarse sobre los recursos de Casación que han planteado diversos Ayuntamientos, entre ellos el de Madrid.

Los clientes suelen consultarnos: ¿Reclamamos el abono de este impuesto?

Nuestra recomendación es la siguiente: Debemos esperar al pronunciamiento del Tribunal Supremo.

Efectivamente, como hemos indicado el Ayuntamiento de Madrid ya ha sido condenado. No obstante, los pronunciamientos se demoran en el tiempo y acarrean diversos gastos que hay que considerar: el peritaje para aportar la prueba al procedimiento, los gastos de abogado y procurador; entre otros.

Por tanto, hay que valorar si compensa hacer esta reclamación y, en caso afirmativo, tener la prudencia de esperar a la unificación de doctrina que clarifique cuándo, cómo y con qué criterio se puede interponer el procedimiento contencioso administrativo. 

Nuestra recomendación profesional

Sin perjuicio de lo anterior, desde Espaciodoble recomendamos tener en cuenta las siguientes consideraciones respecto a la liquidación de la plusvalía:

• TENERLA EN CUENTA: Puede parecer obvio que, a la hora de vender un inmueble, hay que contar con este abono en la proporción que corresponda a la titularidad que se venda.
• PERITAJE SOBRE LA VALORACIÓN: Es preciso diferenciar entre el valor del suelo y el valor de la construcción. Aunque la vivienda haya tenido mejoras y aumente su valor, el suelo puede haberlo perdido. Para esto hará falta una tasación de un perito que nos demuestre si ha habido incremento o disminución de valor. Una prueba pericial puede acreditar que no hay incremento de valor, por lo que no se produciría el hecho imponible del impuesto. En estos casos, recomendamos iniciar el procedimiento administrativo para demostrárselo al Ayuntamiento.
• BONIFICACIONES APLICABLES: El Ayuntamiento de Madrid, entre otros, prevé en las ordenanzas que regulan el impuesto ciertas bonificaciones. La aplicación de estas bonificaciones se produce cuando se cumplen ciertos requisitos estrictos, sobre todo presentar el impuesto dentro del plazo legal. Los Ayuntamientos prevén que el plazo para solicitar la bonificación sea de seis meses. Si se nos pasa este plazo para solicitar la bonificación ya no podremos acogernos a ella.
• PLAZOS: Considerar los plazos es muy importante. La Ley regula también el plazo para declarar y pagar el impuesto: 6 meses. En caso de un inmueble transmitido por herencia el plazo empieza a contar desde el fallecimiento del anterior titular. Es preciso indicar que se puede prorrogar, pero lo que no es posible aplazar es la solicitud para las bonificaciones aplicables indicadas en el párrafo anterior.
• VENTA DE UN NO-RESIDENTE EN ESPAÑA: Cuando la venta del inmueble la realiza una persona física que no es residente en España, se produce el supuesto de la inversión del sujeto pasivo, es decir, en esos casos será el comprador quien asuma la obligación de abonar la plusvalía en nombre del vendedor. En esos casos, el comprador debe tener la precaución de retener del precio de la compraventa la cantidad que corresponda a la Plusvalía municipal a fin de declarar e ingresar dicho impuesto en nombre del vendedor no residente en España, todo ello en el plazo máximo de un mes. En el caso de que el vendedor no liquidara el Impuesto de Plusvalía, la finca vendida respondería del pago del impuesto, todo ello con evidente perjuicio para el comprador.

En Espaciodoble estamos a disposición de los clientes para ofrecer los siguientes servicios:

• Cálculo de la plusvalía municipal.
• Valoración sobre el incremento del valor del terreno.
• Solicitud de aplazamientos y bonificaciones.
• Recomendación de iniciación del procedimiento administrativo.
• Liquidación y trámite del impuesto a través de los correspondientes formularios y presentación ante Hacienda.

No dude en contactarnos para que consideremos la situación impositiva de su caso particular. Si tienes dudas, déjanoslas en los comentarios y las aclararemos sin problema.

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