Cómo hacer la resolución del contrato de arrendamiento

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Un contrato de arrendamiento de vivienda nace con la vocación de ser una relación duradera. Para ello, desde Espaciodoble recomendamos perfilar los contratos de arrendamiento en base a las características de los propietarios, así como de los inquilinos.

No obstante, existen ocasiones en las que las relaciones no son viables.

En este sentido, hay un tema muy controvertido que abordaremos con objeto de aclarar las dudas de nuestros clientes: se trata de las causas por las que un contrato de arrendamiento puede ser resuelto, esto es, dejarlo sin efecto y romper las relaciones entre las partes.

¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en el Artículo 27, bajo la rúbrica “Incumplimiento de obligaciones”, las consecuencias para las partes: El incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato de alquiler dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Desde el punto de vista del propietario, o arrendador

Hay propietarios de inmuebles que acuden a nosotros solicitando “echar al inquilino”. En estos casos, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. El incumplimiento del pago de un mes de renta en el periodo pactado nos da derecho a resolver el contrato. Esto no significa que el propietario haya de conformarse con la deuda que se haya acordado, puesto que esta reclamación de cantidad siempre continuará vigente sin perjuicio de que pueda cobrarse de la fianza depositada.

Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. Se trata de un claro ejemplo de incumplimiento del contrato de arrendamiento además de ser una obligación legal y administrativa.

Subarriendo o cesión sin consentimiento expreso (siempre que así se haya pactado). Advertimos que, en caso de que el arrendatario sea una entidad, es recomendable además, establecer la persona física que residirá en el inmueble para evitar que se produzca esta situación.

Que se hayan realizado daños en la finca u obras no consentidas por el arrendador. Estos daños habrán de ser dolosos; es decir, que hubiera voluntad de provocarlos. A colación de este punto, aconsejamos a los propietarios que revisen la póliza de hogar que tengan contratada sobre la vivienda, con objeto de cubrir el mayor número de siniestros que puedan producirse.

Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Cuando la vivienda deje de estar destinada, de forma primordial, a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Junto con estos motivos, también existe la posibilidad de que el arrendador ponga fin al contrato de alquiler por razón de necesitar la vivienda para uso propio o de cualquier familiar de primer grado de consanguinidad una vez haya transcurrido un año desde el comienzo del contrato de alquiler.

En este último caso, el propietario tendrá la obligación de notificar al inquilino dichos cambios en el plazo de 2 meses (art. 9.3 LAU). Si en el plazo de 3 meses desde que se haya notificado la finalización del contrato, el arrendador o sus familiares no se han instalado en la vivienda, el arrendatario estará en su derecho de volver a arrendar el inmueble en el plazo de 30 días, o bien, reclamar una indemnización compensatoria. Esta opción fue introducida en una de las reformas legislativas acaecidas en el año 2013. Se produce, sobretodo, en casos de parejas en proceso de divorcio con más de un inmueble de su propiedad.

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Desde el punto de vista del inquilino o arrendatario

El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

En caso de que el arrendador no realice las reparaciones necesarias. Para ello, recomendamos a los inquilinos notificar de modo fehaciente aquellas mejoras o reparaciones que resulten necesarios para la utilización de la vivienda.

Si se perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda. No podemos dejar de recordar que el inquilino habita en “su casa”, que es su morada, y el propietario no tiene derecho alguno a entrar o menoscabar la intimidad del arrendatario.

En todo caso, atendiendo a la duración del contrato, el inquilino puede rescindirlo cuando quiera, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses, y lo comunique al arrendador con treinta días de antelación, todo ello sin tener que pagar ninguna indemnización.

Si lo hace antes de cumplirse este plazo, deberá abonar al propietario el importe que falte hasta los seis meses.


Desde Espaciodoble ponemos a disposición nuestra experiencia en la gestión de arrendamientos.

Conocemos la mayoría de circunstancias que enumera la legislación vigente. Ponemos a disposición del cliente la labor de asesoramiento sobre cómo proceder, desde la notificación hasta la efectiva resolución y desalojo, si es la vía por la que los intereses de nuestros clientes se verán mejor satisfechos.

Romper un vínculo contractual de forma legal y elegante es una ventaja que evita ulteriores reclamaciones. 

¿Tienes dudas? Déjanoslas en los comentarios y las responderemos sin problema alguno, queremos ayudarte y asesorarte en todo momento.

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Artículo escrito por

Asesora jurídica de Espaciodoble. Experta en derecho inmobiliario y mercantil.

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